Receita Federal atualiza entendimento sobre venda de imóveis por empresas do ramo imobiliário

O entendimento da Receita Federal, exposto através da Solução de Consulta nº 7 – COSIT, de 04 de Março de 2021, facilitou a redução da carga tributária incidente sobre as receitas imobiliárias de pessoas jurídicas com atividade imobiliária, entendimento aplicável às chamadas holding’s imobiliárias.

A holding imobiliária é uma atividade empresarial, que poderá ser exercida por uma pessoa jurídica (LTDA ou S.A), e que tem por objeto deter e explorar o patrimônio imobiliário de uma família ou de um grupo de pessoas, tanto para uso pessoal, quanto para renda/negócios. As pessoas físicas conferem seus bens para a holding, que passa a ser a proprietária deles.

Uma das vantagens existentes na organização patrimonial através de Holding Imobiliária é a redução da carga tributária incidente sobre os rendimentos dos aluguéis dos imóveis.No caso de imóveis pertencentes à holding imobiliária, sob o regime de apuração pelo lucro presumido, incide a alíquota máxima de 14,53% sobre a receita da locação do bem.

Por outro lado, sobre o valor da locação de imóvel detido por pessoa física deve ser aplicada a tabela progressiva do IRPF (carnê-leão), na qual também incide a alíquota máxima de 27,5% sobre o rendimento da locação do bem - o que se mostra significativamente mais oneroso.

Como exemplo, imaginemos uma família que tenha um relevante patrimônio imobiliário, comercial e residencial que gera, mensalmente, o valor de R$100.000,00 (cem mil reais) em aluguéis. Nessa hipótese, se os imóveis estiverem na pessoa física dos familiares, o valor que terá de ser destinado ao fisco será de R$ 27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais). Entretanto, caso esta família mantenha seus imóveis em uma Holding Imobiliária, a carga tributária estimada, no regime do lucro presumido, será de R$ 14.530,00 (quatorze mil e quinhentos e trinta reais). Ou seja, em 1 ano a família terá economizado a quantia de R$ 155.640,00 (cento e cinquenta e cinco mil e seiscentos e quarenta reais) em tributos, caso tenha optado pela Holding Imobiliária.

O problema surgia ao momento em que se pretendia vender aquele imóvel que estava gerando receitas de locação dentro da Holding Imobiliária. Nesses casos, para que se pudesse ter a tributação mais vantajosa na locação, os imóveis deveriam estar classificados contabilmente na conta do Ativo Não Circulante da Holding Imobiliária.

Ocorre, no entanto, que a venda de um imóvel classificado no Ativo Não Circulante implica em uma carga tributária de até 34% sobre o ganho de capital (diferença positiva entre o valor pelo qual o imóvel foi conferido na Holding e o valor de alienação). A alíquota é maior do que na alienação de imóvel detido por pessoa física, na qual o Imposto de Renda incide em 15% sobre o ganho de capital.

Para evitar este aumento da carga tributária, os contribuintes reclassificam o Imóvel para a conta do Ativo Circulante da Holding Imobiliária, no estoque. Tratando-se de Imóvel registrado em estoque (ou seja, cuja destinação é a venda) de holding cujo objeto social seja a atividade imobiliária - e o seu regime de apuração seja o lucro presumido - passa a incidir a alíquota máxima de 6,73% sobre a receita da venda do Imóvel.

O problema é que a Receita Federal entendia que os Imóveis, que antes estivessem contabilizados no Ativo Não-Circulante, não poderiam ser reclassificados para o estoque, a fim de o contribuinte realizar a venda com a carga tributária mais benéfica. Tal entendimento foi confirmado, inclusive, em julgamentos no CARF.

Para a alegria do contribuinte, na recente Solução de Consulta nº 07/21, a Receita alterou o seu entendimento, passando a permitir a tributação máxima de 6,73% sobre a receita de venda do Imóvel, mesmo nos casos em que o imóvel a ser vendido tenha sido utilizado anteriormente para locação a terceiros.

Por fim, salienta-se que a conveniência, ou não, da organização do patrimônio imobiliário através de Holding Imobiliária depende da análise de questões que vão além do entendimento tributário exposto no presente texto.

Além da carga tributária especificamente aqui tratada, deve-se levar em conta a incidência do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), as imunidades tributárias existentes sobre o ganho de capital aplicáveis em algumas situações específicas, além é claro, dos reflexos patrimoniais e societários para o caso de Divórcio ou Falecimento do detentor das quotas ou ações da Holding Imobiliária.

A FFP Advocacia conta com equipe interdisciplinar, nas áreas de Direito Imobiliário, Tributário, Societário, Família e Sucessões, com experiência em organizações patrimoniais e planejamentos sucessórios de famílias empresárias e grupos de pessoas.