Cautela na Aquisição de Imóveis

A aquisição de imóveis não é algo simples. Trata-se de operação que exige a observância de certas formalidades e que, a depender das características do negócio, envolve uma série de riscos aos possíveis compradores. A ausência da devida cautela, por sua vez, poderá acarretar na perda do imóvel e do dinheiro investido.

Em resumo, podemos elencar três principais formas de riscos em operações de aquisição de imóveis:

a) Análise do imóvel propriamente dito, eventuais débitos sobre ele incidentes, com a apuração de eventuais vícios na cadeia dominial do imóvel, os quais podem prejudicar o direito de propriedade do vendedor;
b) Existência de ações reais ou pessoais, reipersecutórias, relativas ao imóvel;
c) avaliação do risco do reconhecimento de fraude à execução ou fraude contra credores, que ocorrerá caso o vendedor (ou seus antecessores na cadeia dominial) seja ou se torne insolvente com a operação pretendida (ou nas operações anteriormente realizadas, no caso das transferências realizadas por eventuais antecessores).

Antes de qualquer coisa, é preciso estabelecer uma linha temporal para a realização dessa análise. A praxe do mercado, também observada pela jurisprudência, indica a necessidade de que sejam analisadas, em relação à matrícula do imóvel, as transações realizadas nos últimos 10 anos.

Nesse passo, é necessário verificar se o atual vendedor e os antecessores da cadeia dominial do imóvel, quando das alienações, encontravam-se capazes e legitimados a realizar as transferências. Situações como aquisições precedidas de alienações em curto espaço de tempo devem gerar suspeitas, exigindo, assim, uma análise mais profunda.

Acerca da legitimação, caso a venda ocorra através de procuração, recomenda-se que os poderes para alienação sejam específicos, contendo a descrição expressa do imóvel, vez que procurações com poderes gerais e irrestritos podem gerar posterior questionamento por parte do mandante.

Em se tratando de vendedor casado(a), por ocasião da venda do imóvel, é necessário que o cônjuge também participe, assinando a escritura na qualidade de proprietário, ou, mesmo que não seja proprietário(a), autorizar o cônjuge através da outorga uxória ou outorga marital.

Há ainda o caso em que o vendedor é solteiro(a), mas mora com alguém, como se fosse casado, na chamada união estável. Existindo dúvida quanto à existência de união estável, deve o comprador exigir que o(a) companheiro(a) assine a escritura em conjunto com o vendedor.

Em sendo o imóvel pertencente à pessoa jurídica, há também a necessidade de estudo do contrato social ou do estatuto social, a fim de constatar-se a legitimidade de quem irá representá-la.

Se o imóvel foi adquirido a título de herança, é preciso verificar a regularidade do processo de inventário ou arrolamento, o qual concedeu a propriedade do imóvel ao vendedor, sob pena de algum outro herdeiro conseguir anular a aquisição anterior. Frise-se, também, não ser possível a venda do imóvel, por parte dos herdeiros, antes do registro do formal de partilha na matrícula do imóvel, salvo por autorização judicial.

Há ainda a necessidade de se verificar e avaliar eventuais ônus reais e outros direitos constantes na Matrícula do Imóvel, tais como penhoras, hipotecas, direito de superfície, alienação fiduciária, usufruto, entre outros.

É de suma importância a obtenção da certidão negativa de tributos imobiliários, a ser obtida nas Prefeituras Municipais, assim como a declaração de adimplência do Condomínio, vez que ambas se tratam de obrigações propter rem, isto é, transmitindo-se ao adquirente do imóvel.

Em relação ao tema da fraude à execução e fraude contra credores, há de se averiguar se a alienação do imóvel levou o vendedor à insolvência (ou nas operações anteriormente realizadas, no caso das transferências realizadas por eventuais antecessores), isto é, a avaliação deve ser observada no sentido de que, ao momento das alienações, seus passivos já superavam ou tornar-se-iam maiores de que seus ativos.

Nesse ponto, surge a necessidade de serem obtidas as certidões de distribuição de ações da justiça estadual, federal e trabalhista, além das certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, tanto do vendedor como dos eventuais antecessores, observando-se a situação de solvência nas respectivas datas das alienações. Recomendável, também, a obtenção da certidão negativa de protestos e não inscrição em cadastros como o SPC/Serasa.

As certidões a serem obtidas devem ser relativas ao local do imóvel e também do endereço/sede do vendedor.

A apresentação da regularidade das certidões, por sua vez, confere ao adquirente a comprovação da que está agindo de boa-fé, gerando-lhe segurança frente à eventual questionamento de credores do vendedor ou de seus antecessores na cadeia dominial. Além disso, em certas operações, costuma-se solicitar que o vendedor apresente documentação demonstrando ser proprietário de outros imóveis (Matrículas, Declaração de Imposto de Renda, Promessas de Compra e Venda quitadas, etc..), não deixando dúvidas, portanto, de que a alienação do imóvel o teria levado à insolvência.

Em certos casos, há ainda a necessidade de se verificar a regularidade das construções existentes sobre o imóvel. O comprador de um imóvel edificado deve exigir, previamente à compra, que tanto na escritura como no registro do imóvel conste a existência da construção. Do contrário, poderá ter dificuldades em registrar a escritura, bem como pode ter prejuízos no tocante ao pagamento de tributos não recolhidos quando da construção. Para averbação da construção, via de regra, será exigido o Auto de Conclusão de Obra (Habite-se), a ser expedido pela Prefeitura de localização do imóvel, bem como a CND (Certidão Negativa de Débitos do INSS) da obra. Informação importante é a de que não será exigido o pagamento das contribuições sociais (INSS) na hipótese de ter ocorrido a decadência, em razão do transcurso do lapso temporal de 5 (cinco) anos, contados a partir do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o crédito deveria ter sido constituído.

Questões urbanísticas tomam forma quando o adquirente pretende realizar um empreendimento imobiliário sobre a área a ser adquirida. Neste caso, é de suma importância a emissão de documento emitido pelo Município que contenha informações sobre o regime urbanístico do imóvel, tais como destinação de uso e zoneamento, potencial construtivo do terreno e eventuais restrições urbanísticas.

No caso de Porto Alegre, a Prefeitura Municipal, no recente Decreto nº 20.659/2020, que passou a valer a partir de 03 de Setembro de 2020, trouxe a segurança jurídica esperada pelos empreendedores do mercado imobiliário. O Decreto prevê que a Declaração Municipal Informativa (DMI) das Condições Urbanísticas de Uso e Ocupação do Solo, terá a validade de 1 ano a contar de sua emissão. Isto é, com a emissão do documento, os empreendedores da capital gaúcha estão seguros de que, independente de posterior alteração legislativa, as condições urbanísticas informadas ao momento da expedição do documento serão válidas, no mínimo, pelo prazo de 1 ano. Essencial, portanto, o estudo da legislação específica do Município em que o imóvel a ser adquirido se encontra, pois não há uma uniformidade obrigatória sobre o tema nas legislações dos diferentes municípios.

Em relação às restrições urbanísticas, é importante verificar se o imóvel se encontra inventariado ou tombado, pois tais condições podem inviabilizar a realização do empreendimento imobiliário conforme pretendido pelo empreendedor.

A depender do imóvel a ser adquirido, há de se ter atenção especial com a auditória técnica ambiental. Além da consulta perante os órgãos ambientais, é importante tomar conhecimento do histórico de utilização do imóvel, podendo ter existido contaminações decorrentes de atividades comerciais e industriais, além de questões vinculadas à supressão de árvores, resultando na necessidade de remediações e compensações. 

Outros cuidados residem em verificar a ocupação do imóvel. A ocupação por terceiro pode ter origem ilícita, isto é, por invasores, ou mesmo lícita, como através da locação ou do comodato.

No caso de ocupação lícita, decorrente de locação, há de se perquirir a necessidade de conferir o direito de preferência ao locatário, conforme previsão da Lei de locações. Quanto à ocupação de origem ilícita, há de se verificar o risco de o ocupante irregular pretender a aquisição da propriedade do imóvel através da usucapião.

URGÊNCIA

Em muitos casos, ao mesmo tempo em que subsiste a urgência para fechamento do negócio, há a necessidade de análise de uma ampla documentação.

Como ser ágil para não correr o risco de perder o negócio, ao mesmo tempo em que se busque a realização da transação com a devida segurança jurídica?

Como resposta à essa necessidade, surgem instrumentos contratuais, tais como a exigência, pelo comprador, da outorga de uma Opção de Compra do Imóvel, antes da assinatura da Promessa ou Escritura de Compra e Venda, o que permite a obtenção do prazo necessário para a análise dos riscos da operação. O instrumento contratual confere a segurança de que, durante o prazo estipulado, o Comprador terá o direito de exigir a venda do imóvel para si, pelo preço e condições previstas, de modo que o Vendedor não poderá negociar o Imóvel com terceiro, sob pena de ter de arcar com a indenização estabelecida no contrato.

Ainda, antes da assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda, poderão ser pactuadas Promessas de Compra e Venda com condições suspensivas, ficando a eficácia da operação condicionada à superação de certas condições, e/ou condições resolutivas, cuja ocorrência extinguirá o negócio, retornado as partes ao estado anterior.

Em transações mais complicadas, surgem mecanismos contratuais de mitigação de riscos, tais como o pagamento escalonado do preço, na medida em que forem sendo eliminados os riscos previamente verificados. Aventa-se, inclusive, a possibilidade de os vendedores apresentarem garantias externas, as quais, na ocorrência de algum problema no horizonte posterior à operação, poderão ser levantadas pelo comprador a fim de ressarcir os prejuízos. Da mesma forma, em transações em que relevante parte do pagamento do preço se dá após a imissão na posse do comprador, pode o vendedor exigir estas mesmas garantias, até que ocorra a quitação integral do contrato. Outros mecanismos como a formatação da operação através de compra e venda com alienação fiduciária em garantia ao pagamento do preço, também facilitam a retomada do imóvel e recebimento do preço, em caso de inadimplemento por parte do comprador.

A assessoria jurídica especializada é, portanto, essencial para que os riscos sejam avaliados e mitigados, evitando problemas indesejados às partes envolvidas no negócio.

O Escritório FFP Advocacia conta com equipe especializada no tema, tendo assessorado os mais diversos clientes em diferentes operações de compra e venda de ativos imobiliários, tanto pelo lado dos vendedores como dos compradores.